Présent dans le code civil depuis des centaines d’années, le viager est concept de vente immobilière qui mérite l’attention.
Qu’en est-il de sa rentabilité et quels sont les avantages ? Cet article en parle.
En quoi consiste un viager ?
Acheter un bien immobilier dont on ne prendra possession qu’à la mort du propriétaire, voilà un peu le principe du Viager. Mais cela va un peu plus loin ; en effet, le viager fonctionne comme suit :
- Le propriétaire d’un bien immobilier va le céder à un acquéreur à sa mort
- Au début du contrat, un montant (le bouquet) est versé au propriétaire du bien
- Ensuite, pendant toute la durée de vie du vendeur, l’acheteur devra lui verser régulièrement une somme d’argent (la rente).
- À la mort du propriétaire, plus rien n’est versé en sa faveur ou celle de sa famille et l’acquéreur peut donc prendre possession du bien immobilier
- Avant la signature du contrat, les parties prenantes décident ensemble, des modalités de paiement
Le vocabulaire juridique pour s’y retrouver
Dans un investissement en viager :
- Le propriétaire du bien est le crédirentier
- L’acquéreur du bien est le débirentier
- La somme versée au début du contrat est le bouquet
- La somme versée régulièrement au propriétaire du bien est la rente
Prix de vente
Avant de déboucher sur la signature d’un contrat dans les normes, il s’agira pour le vendeur et l’acheteur de définir le prix de vente du bien en question. Cela ne se fait pas de n’importe quelle façon. En effet, il faut déduire le « Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) », de la valeur que l’on estime pour le bien. Le reste constitue le prix de vente et servira de base dans la détermination de la rente et du bouquet. Cependant, des facteurs tels que l’âge et l’espérance de vie du vendeur sont également à prendre en compte.
Rentabilité
Il est important avant tout investissement, de mesurer la rentabilité de « l’affaire ». Cela étant, analysons un instant la rentabilité d’un investissement en Viager. Beaucoup de facteurs entrent en jeu dans notre analyse. Afin de faciliter la compréhension, nous allons illustrer un cas d’investissement en viager.
Marie a 75 ans et souhaite vendre sa propriété en viager à Paul, un jeune entrepreneur. Les données sont telles que :
- La maison à une valeur nette de 370.000 euros
- Marie a 75 ans
- L’espérance de vie de Marie est de 14 ans, ce qui laisse à supposer qu’elle décède à 89 ans.
Dans ce cas de figure, Marie recevra un bouquet de 168.500 euros au début du contrat ainsi qu’une rente de 300 euros tous les mois et tout ceci pendant qu’elle occupe encore son logement. Si comme ‘’prévu’’ elle décédait à 89 ans, le crédirentier aurait dépensé en tout la somme de 222.311 euros, bouquet et rente sur 14 ans y compris. En prenant en compte, l’inflation annuelle de 1%, la rente serait passée de 3.600 euros la première année, à 4.097 euros au bout de la quatorzième année.
Dans ce scénario, Paul aurait réalisé un gain de (370.000 – 222.311), soit 147.689 euros ce qui correspond à 40% de la valeur de la propriété pour une rentabilité moyenne de 4.25% par an. En supposant une hausse des prix de l’immobilier, la rentabilité annuelle moyenne pourrait très vite croître également. Cela paraît être une bonne affaire, mais les choses pourraient très bien partir en sens inverse dans le cas où Sophie vivrait plus longtemps.
Entre autres, l’âge légal pour vendre en Viager est de 85 ans.
Le viager, quels avantages ?
Le plus grand avantage du viager se situe dans le fait qu’il peut permettre d’obtenir une décote considérable sur le prix du logement faisant objet de la vente. Bien sûr cela dépendra de la longévité du propriétaire et des modalités de paiement préalablement fixées. Autre chose, les frais liés à l’entretien de la maison sont à la charge du crédirentier jusqu’à son décès. Pour le vendeur, l’avantage principal est le fait de pouvoir vendre son bien sans pour autant devoir le quitter. La rente est aussi un avantage pour le vendeur.
Comment limiter les risques liés au viager ?
Vous vous imaginez faire un achat immobilier en viager et qu’au final le vendeur batte un record de longévité ? Bien sûr c’est bien de vivre longtemps, mais votre investissement en prendra un sacré coup tout de même. Pour limiter les risques liés à ce genre de déconvenues, il est entre autres possible de faire du Viager libre. À l’opposé du viager occupé, le crédirentier ne réside pas forcément dans la maison concernée. Cela permet au débirentier d’y habiter. Il peut aussi mettre la maison en location s’il le souhaite tout en versant normalement la rente tous les mois au crédirentier. Cela permet de réduire considérablement les risques liés à ce genre d’investissement.
Qui peut faire un investissement en viager ?
Un investissement en Viager ne s’adresse qu’à une certaine catégorie d’investisseurs. Toute personne en mesure de s’acquitter du bouquet et de la rente tous les mois peut donc envisager ce genre d’investissement. Il est également important que la personne qui envisage d’acheter un bien en viager comprenne que cela va prendre un certain temps et qu’il faudra beaucoup de patience.
Intéressé(e) par le Viager ? Renseignez-vous sur les éventuelles offres et choisissez le mode de Viager qui vous correspond en prenant soin de prendre connaissance des particularités du viager
